LOI PINEL : Modification des baux commerciaux TPE commerce artisanat

THEME NOUVELLES DISPOSITIONS ENTREE EN VIGUEUR ACTES CONCERNES
CONGE le   congé peut être désormais délivré par lettre recommandée   avec accusé de réception (et non plus seulement   par acte d’huissier) 20   juin 2014 BAUX   COMMERCIAUX
COMMISSIONS DEPARTEMENTALES DE CONCILIATION champ de compétence élargi:

- avant loi PINEL: loyers des baux renouvelés
- depuis loi PINEL:
*loyers des baux renouvelés
*déplafonnement des loyers en cas de révision triennale
*charges
*travaux

20   juin 2014 BAUX   COMMERCIAUX
ETAT DES LIEUX *EDL   OBLIGATOIRE à l’ENTREE et à la SORTIE du locataire pour tout nouveau bail   commercial /dérogatoire/ professionnel
*EDL OBLIGATOIRE lors de la prise de possession des locaux par le locataire   en cas de cession de droit au bail/cession de fonds de commerce/mutation à   titre gratuit du fonds de commerce

Quid baux en cours? l’EDL   de SORTIE doit être établi pour les baux pour lesquels il existait un EDL   d’ENTREE

EDL établi par qui?   contradictoirement et amiablement par le bailleur et le preneur / par un   tiers mandaté par le   bailleur et le preneur

20   juin 2014 BAUX   COMMERCIAUX / BAUX DEROGATOIRES/BAUX PROFESSIONNELS /CESSION DE DROIT AU   BAIL/CESSION DE FONDS DE COMMERCE/MUTATION A TITRE GRATUIT DU FONDS DE   COMMERCE
CLAUSE DE GARANTIE SOLIDAIRE Dans   le cadre d’une cession de droit au bail commercial:
- la clause de garantie ne peut être invoquée par le bailleur que durant 3 ans à compter de la cession   du droit au bail
- le bailleur doit informer le cédant dès le 1er mois d’impayé par le   cessionnaire
20   juin 2014 CESSION   DE DROIT AU BAIL COMMERCIAL
CESSION DE FONDS DE COMMERCE?
CLAUSE PRIVANT LE PRENEUR DE LA FACULTE DE RESILIATION (BAUX   COMMERCIAUX FERMES) La   conclusion des baux fermes n’est aujourd’hui possible que dans certains   cas:
* baux > 9 ans
*baux de locaux monovalents (construits en vue d’une seule   utilisation)
*baux à usage exclusif de bureaux
*baux de locaux de stockage (art 231 ter du CGI:   locaux ou aires couvertes destinés à l’entreposage de produits, de   marchandises ou de biens et qui ne sont pas intégrés topographiquement à un   établissement de production)
baux   conclus à compter du 20 juin 2014 BAUX   COMMERCIAUX
BAUX DEROGATOIRES La durée du bail dérogatoire est portée de 2 à 3 ans

+ délai supplémentaire d’un mois à l’expiration   du bail pour que les parties se manifestent.
à l’intérieur de cette durée, les parties conservent la possibilité de   conclure des baux dérogatoires successifs.

Baux   conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 BAUX   DEROGATOIRES
INDEXATION DU LOYER suppression de l’indice    du coût de la construction (ICC) dans le   cadre d’une révision triennale légale et pour la détermination du bail   renouvelé
choix entre:
* ILC (indice des loyers commerciaux)
*ILAT(indice des loyers des activités tertiaires)

Remarque:    l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier n’ayant pas été   modifié par la loi Pinel, on pourrait en déduire que l’indice du coût de la   construction demeure possible dans le cadre des clauses d’échelle mobile   (indexation)…PAS DE PRECISION DE LA LOI PINEL A CE SUJET

Baux   conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 BAUX   COMMERCIAUX
PLAFONNEMENT DE LA HAUSSE DU LOYER LORS DU RENOUVELLEMENT DU   BAIL ET DE LA REVISION TRIENNALE LEGALE     I)  loyer du   bail renouvelé
Dans le cas où
le loyer du bail renouvelé devrait être déplafonné pour les raisons suivantes:
1- modification des éléments de l’article L145-33 du code de commerce   (facteurs locaux de commercialité…)
2- bail>9 ans
L
a loi   limite la hausse du loyer à 10 % par an sur la durée du bail

Les autres cas de déplafonnement  ne   sont pas concernés par la limite de 10%:
1-baux portant sur des bureaux,
2- baux portant sur des terrains
3-des baux des locaux monovalents
4-des baux comportant un loyer binaire avec loyer minimum garanti et   pourcentage du chiffre d’affaires du preneur …


II) loyer révisé
Pour la fixation du loyer révisé, en application de l’article L. 145-38 ou   de l’article L. 145-39 du Code de commerce, le plafonnement de la hausse du   loyer à 10% s’applique quelque soit le type de bail commercial
Baux   conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 BAUX   COMMERCIAUX
REPARTITION DES CHARGES ENTRE BAILLEUR ET LOCATAIRE     La loi crée un nouvel article L. 145-40-2 qui impose un inventaire   précis des catégories de charges, impôts, taxes et   redevances liés au bail et l’indication de leur répartition entre bailleur et   locataire (annexe au bail)

Cet inventaire donnera lieu à un état   récapitulatif annuel adressé par le bailleur au   locataire dans un délai à déterminer par voie réglementaire. Un décret en   Conseil d’état est attendu qui fixera une liste des charges, impôts, taxes et   revdevances qui ne pourront pas être refacturées au locataire en raison de leur   nature…

+ un état prévisionnel des travaux envisagés par le bailleur + un état   récapitulatif des travaux réalisés par le   bailleur

En   attente décret d’application BAUX   COMMERCIAUX
DROIT   DE PREFERENCE DU LOCATAIRE EN CAS DE VENTE DU LOCAL LOUE droit de   préférence au profit du locataire ( délai d’un mois à compter de la réception   de l’offre)

Le droit de préférence n’est pas applicable en cas de:
-  cession unique de plusieurs locaux   d’un ensemble commercial,
- cession unique de locaux commerciaux distincts
- cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble   commercial
- cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux
- cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un   descendant du bailleur ou de son conjoint.

Cessions   intervenant à compter du 18 décembre 2014 MURS   COMMERCIAUX
(local à usage commercial ou artisanal)

quid bureaux commerciaux?